등기부등본열람에 대해서 잘 아시는 분도 있고 잘 모르시는 분도 있습니다. 조금만 관심을 가지면 등기부등본열람만으로도 취득세를 줄일 수 있습니다.
1. 부동산 등기부등본 열람
대한민국 법원 인터넷등기소에서 등기부등본 열람을 할 수 있습니다.
등기사항증명서 발급 신청은 민원 창구에서 신청서 작성을 통해 할 수 있습니다. 부동산 표시란을 정확히 적어야 합니다. 만일 부동산 표시를 잘못 기재하면 원하지 않았던 등기사항증명서가 발급되거나 아예 발급이 불가능하게 됩니다. 무인 등기사항증명서 발급기에 의한 등기사항증명서의 교부 수수료는 1통 당 1,000원으로 하고 있습니다. 등기부등본열람만으로도 취득세를 줄일 수 있는 방법이 있습니다.
지방세법 제10조의3 (유상승계취득의 경우 과세표준)
시행 2023년7월10일 법률 제19430호 2023,6,9. 타법개정
제10조의 3(유상승계취득의 경우 과세표준)
1. 부동산등을 유상거래로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격
경매나 공매로 취득시 경매낙찰가에 임차인 인수금액을 포함해서 취득세를 자진신고납부하여야 합니다. 신고하지 않은 금액이 있다면 가산세를 포함해서 세금을 더 내라는 통지를 받을 수 있습니다.
인수해야 하는 금액이 있다면 취득가액에 포함해서 자진신고하고 납부를 해야 합니다.
임차인 인수금액을 인수하지 않는 물건으로 만들기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
매각물건명세서에 임차인이 주식회사 일 경우 주식회사이름을 알 수 있고 사업자등록일자를 볼 수 있다면 대항력을 갖추고 있는 진성임차인인지 어떻게 알 수 있을까요?
입찰 전에 서류상으로 예단을 할 수 있습니다. 임장을 하고 현장조사를 해서 확정을 지을 수 있습니다.
서류상으로는 어떻게 볼 수 있을까요?
포털에서 인터넷등기소로 들어갑니다.
법인등기로 들어가서 열람/발급(출력)을 누릅니다.
회사의 이름은 알지만 전국의 어느 등기소에 등록되어 있는지 모른다면 전체 등기소를 선택합니다.
주식회사라면 주식회사를 누르고 상호를 입력합니다. 검색을 누르면 살아있는 등기인지 기타폐쇄인지 관할등기소는 어디인지 볼 수 있습니다.
등기국에 따라서 같은 이름을 두 개를 등록할 수는 없습니다. 예상하는 지역에 있는 이름일 확률이 높습니다.
인천지방법원 등기국의 주식회사를 찾았을 경우
여기에 있는 등기를 볼 수 있습니다.
관할등기소
등기번호
등록번호
등기상태
상호
등기기록구분
등기기록종류
말소를 포할해서 열람을 할 수 있고 일부 결제를 하고 열람을 누르면 등기사항일부증명서(말소사항 포함)를 볼 수 있습니다.
이렇게 법인 등기부를 누구나 열람할 수 있습니다.
상호 주식회사 주소목록 변경 등기
본점 주소목록 변경 등기 등을 볼 수 있습니다.
2. 등기부등본 열람 등기신청
등기신청 서비스는 등기신청 사건의 처리, 접수, 등기관의 처리, 사무직원의 처리가 있습니다.
등기신청 사건의 처리에서는 신청 사건의 접수부터 처리 완료까지입니다.
접수는 접수 담당자가 등기 신청 사건을 접수하면 그 신청서에 접수일자와 시각이 표시된 접수인을 날인하고, 접수번호를 부여한 후 전산정보처리 조직에 의한 보조기억장치인 등기신청 접수장에 접수일자, 접수번호, 부동산의 소재 지번, 고유번호 등을 입력합니다. 이때부터 해당 등기부에 설정하여 접수된 등기신청 사건이 처리될 때까지 등기사항 증명서를 발급받을 수 있도록 합니다.
위 경매 사건의 이야기를 기어가겠습니다.
서류상으로 확인을 하고 임장을 나가서 현장을 관리사무실이나 주변 인물들을 만나서 확인한다면 임차인이 없다는 것을 추론해 볼 수 있습니다.
임차인이 점유를 하고 있지 않다면 인수할 이유는 없습니다.
임차인이 점유를 하지 않고 있고 인수할 이유가 없다면 지방세법 제10조의3에 의한 취득가격에 포함되지 않습니다.
인수하지 않았다는 자료도 미리 준비해둔다면 이후 세무서에서 자료를 요구할 때 제출할 수 있습니다.
주식회사 본사에 전화를 걸어서 상황을 설명하고 대항력이 있는 임차인으로 법원 자료에 나와 있으니 명도에 대해서도 서류를 주고받아야 합니다. 따라서 이런 과정들을 없애고자 확인서를 작성해 주셨으면 좋겠다고 설명합니다.
회사가 사실 관계를 확인하는 거라면 문제가 없다고 답을 한다면 본사에서 확인서를 하나 발급받아서 마무리 하면 됩니다.
대항력 있는 임차인이 있기 때문에 보증금도 인수해야 하고 취득세도 더 내야 하고 인도명령과정도 복잡할 수 있는데
사전에 서류조사를 하고 현장에 나가서 주변조사를 하고 본사를 찾아서 연락을 해서 모든 상황을 아주 쉽게 풀 수 있습니다.
이후 일어날 수 있는 가산금에 대해서도 자유로울 수 있도록 입증 서류를 확보할 수 있습니다.
사전 신고를 하면 신고한 부서에 가서 취득세를 이렇게만 신고한 이유가 이런 확인서를 받아서 대항력 있는 임차인을 인수하지 않았기 때문이라고 소명을 하면 됩니다.
경락가격도 사전조사를 해서 대항력임차인의 보증금만큼 경쟁력 있는 가격으로 낙찰을 받을 수 있습니다.
잔금을 내면 매각대금완납증명서를 받게 됩니다. 이제 소유자가 되었습니다. 이제 인도명령을 신청해야 합니다.
아직 점유권을 가져오지는 못한 경우 인도명령제도를 이용해서 빠르고 편하게 점유권을 가져올 수 있습니다.
이 경우 주식회사는 점유하지 않는 것으로 우리는 판단을 했습니다. 이제 누구를 상대로 인도명령을 신청해야 할까요?
전 소유자을 상대로 인도명령을 신청하면 됩니다. 이 경우 법원은 인도명령대상자가 전소유자일 경우 다툼거리로 받아들이지 않습니다. 누가 점유를 하든 관계가 없습니다. 소유자를 상대로는 인도명령을 100% 내어줍니다.
결국 잔금을 내는 것과 동시에 인도명령을 신청합니다. 인도명령 신청을 결과가 어떻게 되어가는지 궁금하다면
"법원바로가기"를 클릭해서 "해당사건법원정보"를 보면 대법원에서 해당사건내역을 볼 수 있고
하단 부분에 "관련사건내역"에서
관련사건번호 2023 타인 00000
관련사건구분에 인도명령을 볼 수 있습니다.
사건번호가 나와 있으니 "나의 사건기록"에서 본 사건을 검색합니다.
대법원
"나의사건검색"에서 사건번호로 검색을 할 수 있습니다.
기본내용에서 종국결과를 볼 수 있습니다. 아무내용도 없다면 진행 중이라는 것입니다.
종국 결과에서 인용했는지 기각했는지 원고일부승 등을 볼 수 있습니다.
최근기일내용
진행내용에서는
신청서접수
신청인접수증명
결정
신청인에게 부동산인도명령 송달
그리고 도달일자와 도달여부등의 결과를 볼 수 있습니다.
보통은 5일 정도에 인도명령결정이 나올 수도 있습니다. 법원의 해석은 전 소유자가 점유하고 있는지 점유하고 있지 않은지는 모른다. 그렇지만 전 소유자를 상대로 인도명령을 신청했기 때문에 전 소유자가 점유하고 있다고 한다면 낙찰자인 신청인에게 인도를 해줘야 한다라는 이야기입니다.
곧 전 소유자를 상대로 인도명령을 신청한다면 빠르고 확실하게 인도명령 결정을 받을 수 있습니다.
결정문이 피신청인에게 송달이 되고 송달증명원이 나와야지만 강제집행을 신청할 수 있습니다. 그 전까지는 아직 진행 중인 상태로 보아야 합니다.
곧 전 소유자를 상대로 우편송달이 완료되면 전 소유자를 상대로 집행을 하면 됩니다. 법원의 집행관을 통해서 계고와 본집행을 통해서 점유권을 취득할 수 있습니다.
다른 사람이 점유를 하고 있다면 다시 인도명령을 신청하고 점유이전금지가처분이나 승계집행을 통해서 집행을 완료하면 됩니다.
잔금납부를 하고 매각대금완납증명원을 받았다면 6개월 이내에
인도명령을 신청합니다. 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 순서입니다.
인도명령대상자를 특정하기 위해서는 점유자가 누구인지가 중요합니다. 현장에 나가서 누가 점유하고 있는지를 확인합니다.
다시 현장에 나갔는데 의문의 점유를 주장하는 사람이 있다면
그 점유를 주장하는 사람은 미납관리비를 납부해야 합니다.
점유를 주장하고 권리가 있다고 이야기하는 부분은 기존의 소유자한테 구상권 청구가 들어갑니다.
지금까지 미납 관리비에 대한 거하고 낙찰을 받고 잔금을 납부하고 그 이후에는 부당이득에 대해서 청구가 들어갈 수 있습니다. 이제 강제집행을 하면서 동산에 대해서도 동산 경매처분을 할 수 있습니다. 자칭 점유자가 그 안에 있는 물건 중에 사용을 하고 명도비로 어느 정도 하겠다고 전 소유자가 이야기를 했다면 이 제도를 잘 모르는 것입니다. 낙찰자는 점유자를 찾고 있습니다. 누가 점유자일까 기존 소유자인 주식회사도 없어져서 그냥 동산경매를 처분하고 마무리할 생각입니다.
가칭점유자는 점유자라는 주장을 철회합니다.
실제 점유자가 아닌데도 점유자라고 주장하는 사람들이 나옵니다. 그럴때는 권리가 있으시다고요? 그러면 그에 따른 책임도 지셔야 합니다. 책임을 지우게 하는 거는 낙찰자의 권리입니다. 여기에서 협상의 귀재가 될 수 있습니다.
미납관리비는 특별승계인이 승계하게 됩니다. 대법원 판례에 따라서 3년치의 공용 부분에 대해서만 승계를 하면 됩니다.
매각대금완납증명원을 들고 관리사무소에 방문해서 세부내역을 달라고 합니다.
세부내역을 달라고 하면 계정에 따라서 나와 있습니다. 그 항목을 보고 인수하지 않아도 되는 전용 부분에 대한 수도세, 전기세, 전에 점유하고 있는 사람이 직접 사용한 부분에 대해서는 빼줍니다. 연체료도 승계하지 않습니다.
기준은 매각대금완납증명원을 날자가 기준입니다.
관리사무실에 승계하게 되는 금액에 대해서 정확하게 서류로 직인을 찍어 달라고 합니다.
승계한 금액도 지출 증빙을 할 수 있는 자료가 됩니다.
납부한 관리비에 대해서도 구체적 항목과 관인, 직인을 찍어서 잘라고 주문합니다. 그러면 지출 증빙의 완벽한 자료로 사용할 수 있습니다. 이후 민사적인 소송이 있을 때에도 이 자료를 이용할 수 있습니다.
