등기부등본 열람을 해도 모르고 전세사기를 당하는 경우가 있습니다. 등기부등본 제대로 보고 자신의 소중한 전세금 등을 지켜야 합니다. 현직 경찰이나 중개업자의 자녀도 당했다고 하니 주의가 필요합니다.
1. 등기부등본 열람
등기부등본 열람
등기부등본열람에 대해서 잘 아시는 분도 있고 잘 모르시는 분도 있습니다. 조금만 관심을 가지면 등기부등본열람만으로도 취득세를 줄일 수 있습니다. 1. 부동산 등기부등본 열람 대한민국 법
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실제 해당 건물의 공동 담보 근저당은 자신이 계약하려는 호실의 등기부등본상의 공동담보근저당과 다른 호실의 공동담보근저당을 합한 금액이 될 수 있습니다.
전세계약을 하고 입주를 하고 문제가 생겨도 모르고 있었다면 얼마나 암담할까요. 집주인은 연락을 받지 않고 있다면 자신의 전세금을 잃을 수도 있는 상황이라면 어떨까요?
임대인이 작정을 하고 빌라 등을 수백 채 매입해서 매매 가격보다 높은 전세금을 받고 사라졌다면 어떨까요?
계약 당시에 등기부등본을 확인했는데 알 수 없을 정도로 교묘했다면 어떤 방법으로 미리 알 수 있을지 알아보도록 하겠습니다.
2. 전세보증금반환보험
이런 신종 사기수법을 피할 수 있는 방법이 있을까요?
피해를 방지하는 방법은 전세보증금반환보험 가입하는 것입니다. 만약 보증보험 ( HUG 주택도시보증공사) 에서 가입을 거부한다면 그 이유는 선순위 근저당 금액이 높거나 보증금을 회수하기 어려워 보이기 때문입니다. 이럴 때는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
보통 계약을 할 때 집을 구하는 분도 여러 경로로 알아보고 확인을 하고 계약을 하게 됩니다. 대부분의 주택에는 근저당이 설정되어 있고 계약 당시에 등기부등본을 확인하고 근저당이 있음을 알게 됩니다.
전세 잔금을 할 때 근저당을 말소해서 전세금액을 1순위 해주는 조건으로 전세계약을 하게 됩니다.
그런데 가끔은 공인중개사가 근저당이 부동산의 가격보다 현저히 낮으니 후순위로 전세권 설정을 해도 된다고 설명을 하기도 합니다.
실제로 그런 경우도 있습니다.
예를 들면 건물 가격은 5억인데 근저당이 2억 있고 전세가 1억5천 만원인 경우 등등입니다.
3. HUG 주택도시보증공사
만약 공인중개사가 집주인이 돈이 많아서 문제가 생겨도 처리할 수 있다는 등의 말을 한다면 다시 생각해 보아야 합니다. 일단 실제 부동산의 가격이 근저당 채권최고액 그리고 전세금을 합한 금액보다 높은지 확인을 해야 합니다.
특히 주의해야 할 부분은 쪼개기 대출 곧 공동담보가 설정된 부동산에 후순위로 전세권을 설정하게 된다면 위험해질 수 있습니다.
공동담보란 여러부동산을 묶어서 담보를 잡고 대출을 해주는 형식입니다. 이럴 경우에는 내가 들어가는 집만 근저당을 말소하기도 어려워집니다.
공인중개사가 공동담보 목록을 보여주지도 않고 공동담보가 있다는 설명도 하지 않고 후순위로 전세계약을 한다면
공인중개사와 임대인의 관계도 의심해야 합니다.
정말 중요한 것은 등기부등본을 열람해도 알 수가 없을 경우입니다.
등기부등본에는 가처분 ,가압류, 압류, 근저당 등을 볼 수 있습니다. 전세계약등을 할 때 계약 직전에 반드시 등기부등본은 열람을 해서 확인을 해야 하는 서류입니다.
갑구와 을구가 있는데
갑구에는 소유권과 가압류 압류 등이 있습니다.
을구에는 소유권 이외의 권리인 근저당 등이 있습니다.
을구에 근저당권 설정이 있고 근저당권 설정 금액이 나옵니다. 또 근저당권자가 누구인지도 볼 수 있습니다.
공동담보가 있는 경우가 있습니다. 이럴 경우 공동 담보목록이 있습니다. 담보가 되는 각 부동산을 표시합니다.
그런데 부동산 중개업자가 이런 공동 담보목록을 보여 주지 않고 계약을 하게 되면 어떻게 될까요?
4. 공동담보목록
공동담보목록은 추가로 열람을 해야 합니다.
공동담보로 설정한 근저당의 금액이 실제 전세계약을 하려는 해당 부동산의 가격보다 현저히 낮아 보이더라도 심각한 문제가 될 수 있습니다. 같은 건물에 있는 다른 호실에는 더 많은 공동 담보 근저당이 설정되어 있을 수 있습니다.
실제 해당 건물의 공동 담보 근저당은 자신이 계약하려는 호실의 등기부등본상의 공동담보근저당과 다른 호실의 공동담보근저당을 합한 금액이 될 수 있습니다.
결국은 건물의 매매가 보다 많은 공동담보근저당이 설정되어 있더라도 내가 계약하려는 해당 호실의 등기부등본만 보아서는 알 수가 없는 상황입니다.
공동담보목록은 건물 전체 각 호실의 등기부등본 등을 확인하는 등 공동담보목록을 직접 열람해야 합니다. 중개업자가 해주어야 하는 일이지만 해주지 않는다면 계약을 하려는 당사자가 꼭 확인을 해야 합니다.
그런데 각 호실마다 등기부등본을 전부 열람해보아야합니다. 실제로 그렇게 하는 경우는 거의 없습니다. 부동산중개업자를 믿고 계약을 하게 됩니다.
그러니 경찰, 중개업자의 자녀까지도 이런 전세사기를 당하는 경우도 있습니다.
이런 신종 사기수법을 피할 수 있는 방법이 있을까요?
피해방지 방법은 전세보증금반환보험 가입하는 것입니다. 만약 보증보험 ( HUG 주택도시보증공사) 에서 가입을 거부한다면 그 이유는 선순위 근저당 금액이 높거나 보증금을 회수하기 어려워 보이기 때문입니다. 이럴 때는 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
전세보증보험은 계약이 완료되고 그 후에 신청을 할 수 있습니다. 계약을 하기 전에 보증보험 가입이 되는지 확인을 하고
계약서를 쓸 때도 보증보험가입이 안 될 경우 계약은 파기한다는 단서를 달기도 합니다. 그러나 계약완료하고 전세금이 임대인에게 모두 넘어갔는데 보증보험가입이 안 된다면, 그리고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 민사소송으로 가야 합니다.
통상 보증보험에 가입한 전세입자는 10% 정도라고 합니다. 나머지 90%는 전세금을 모두 날릴 수도 있는 상황입니다.
청년층이나 사회초년생이 주로 피해를 보고 있습니다.
열심히 일하고 모아서 전세금을 마련했는데 피해를 입게 되면 결혼조차도 뒤로 미루게 되기도 합니다.
소중한 자산을 안전하게 지키시기바랍니다.
