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뉴욕 월스트리트는 많은 이들의 일하고 싶어 하는 꿈의 도시입니다. 뉴욕 월스트리트에서 일을 하게 되면 부자로 살 수 있어서입니다.
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70년대 후반 은행권에서는 큰돈을 만질 수 없었습니다.
그런데 루이스 라니에리라는 사람이 등장합니다. 이 사람의 아이디어는 "주택 저당 증권"이라는 상품을 만들었습니다.
'민간 MBS'입니다.
주택저당증권
서브프라임
채권
다양한 경제 용어들이 나오는 영화입니다.
복잡하고 어려운 용어를 사용해서 특별해 보이도록 월스트리트에서는 조장을 합니다.
어려운 용어이지만 우리도 알아야 합니다.
"우리의 금용기관들은 굳건합니다"라고 할 때 그 말이 참인지 거짓인지 확인을 해야 합니다.
모기지 Mortgage는 주택 담보 대출입니다. 집을 담보로 돈을 빌리는 것입니다.
MBS는 주택 담보 대출을 모은 증권, 즉 주택담보대출들을 모아놓은 상품입니다.
모기지는 돈을 갚아야 하는 기간을 10년 ~30년으로 길게 잡기 때문에 돈을 돌려받아야 하는 은행 입장에서는 수익성이 떨어집니다. 몇 십 년 뒤에야 받을 수 있으니까요. 대신에 돈을 빌리는 입장에서는 안전한 상품입니다. 이때 부동산 시장은 꾸준한 상승세를 타고 있었기 때문에 대출을 받아도 집값은 계속 오르기 때문입니다.
이자와 원금을 갚는 것도 어렵지 않았습니다.
"주택담보 대출금을 누가 안 갚아? " 이렇게 말을 합니다.
이렇게 안전한 모기지 상품을 모아서 묶은 상품이 MBS입니다.
이 상품이 시장에 나왔습니다. 그러자 돈이 쏟아지기 시작합니다.
은행업도 미국 1위 산업이 되었습니다.
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그리고 30년이 흐른 2008년 모든 것이 무너져 내렸습니다.
전문가, 지도자, 지식인 아무도 예측하지 못했습니다. 그런데 이런 상황에서도 누군가는 이런 사태를 예견했습니다.
돈에 취해 전 세계가 정신을 잃을 정도인 이때 극소수의 괴짜천재들은 상황을 바로 보았습니다. 그리고 어마어마한 돈을 벌었습니다. 빅 쇼트
마이클 버리는 그중 한 명입니다. 순수할 정도로 솔직하고 사람을 대하는 것도 어색해 보이는 남자입니다.
마이클 버리는 의사 출신의 투자자입니다.
마이클 버리는 어느 날 직원에게 "모기지 채권 20개 뽑아와"라고 합니다. 가장 잘 팔리는 모기지 채권 20개를 뽑아오라고 말이죠. "지금 가장 잘 팔리는 모기지 채권 20개 뽑아 와"
"어떤 모기지 채권이 잘 나가는지 궁금하세요?"
"아니, 각 채권을 구성하는 모기지 종류가 궁금해"
모기지 채권(MBS)을 구성하는 것은 주택담보대출입니다. 모기지 즉 주택담보대출입니다.
마이클은 이 모기지 채권이 들어가 있는 주택담보대출의 상태는 보려고 합니다. 이 주택담보대출이 잘 돌아가는지 보고 싶은 것이죠. 정말 안전할까 의문을 갖게 된 것이죠.
그 채권들은 수천 개의 모기지로 구성되어 있습니다.
마이클은 몇 천 개의 모기지를 모두 살펴봅니다. 그리고 충격적인 사실들을 알게 됩니다.
은행은 돈에 눈이 멀어서 대출을 갚을 능력이 없는 사람들에게까지 대출을 해주었습니다. 대출 연체율은 시간이 갈수록 높아지고 있었습니다.
당연히 상품의 안전성은 나락으로 떨어지고 있었습니다. 즉 이 상품들은 서브프라임이었습니다. 서브프라임이란 쓰레기입니다.
프라임은 최고의 , 뛰어난 이라는 뜻입니다. Sub가 붙은 서브 프라임은 비우량의 뛰어나지 않은 이라는 뜻입니다.
쇼트는 경제용어로는 '공매도'라는 뜻입니다. 가격 하락에 배팅을 하는 것입니다.
마이클은 이 MBS를 구성하는 모기지들이 사실은 쓰레기였다는 것을 깨닫게 되었습니다.
이제 미국 주택 시장은 망한다에 배팅을 하려고 합니다.
"주택시장을 공매도하고 싶어요"
그러나 투자자들은 주택 시장은 안전하다고 합니다.
MBS는 보험이나 옵션도 업는 상품이라고 하죠.
이제 마이클은 투자은행에 찾아가서 나를 위한 상품을 새로 만들라고 할 거라고 합니다. 그리고 그걸 사겠다고 하죠.
마이클이 찾아간 곳은 은행인 골드만삭스에 찾아갑니다.
모기지 채권 스와프를 사러 왔다고 합니다. 스와프 Swap는 주고받다 채권에 문제가 생겼을 때 수익이 나는 신용부도스와프라고 설명합니다. 부도를 대비해서 돈을 넣겠다. 부도가 나면 은행에서 내게 돈을 달라는 것이었습니다. 곧 보험을 말합니다.
채권에 문제가 생기면 수익이 나는 신용 부도 스와프입니다. Default는 경제용어로 부도를 의미합니다.
마이클은 주택시장폭락에 돈을 걸고 골드만삭스의 뱅커들은 멍청한 투자 같다며 비웃었습니다. 마이클은 이곳의 지불 능력이 걱정은 된다고 말합니다.
은행은 주택시장은 워낙 견고해서 무너지지 않을 거라며 마이클의 제안을 받아들입니다. 단 채권 가격이 오르면 내야 할 프리미엄도 오르고 매달 납부해야 한다고 경고합니다.
여기서 프리미엄이란 채권값 상승과 비례하는 수수료입니다.
마이클은 여러 은행을 돌며 모기지 채권에 대한 보험 CDS를 구매합니다. 만약 모기지 채권이 폭락하지 않고 지금처럼 계속해서 가격이 오른다면 프리미엄만 몇십억을 내야 하는 위험한 거래입니다.
마이클의 행동은 월 스트리에서 소문이 납니다. "모기지 스와프 (보험)으로 공돈 벌었다 대박이야 "
그리고 돈 냄새를 맡은 제러드는 자신도 스와프 팔고 수수료 좀 받아야겠다고 합니다. 마크 버움의 투자회사에도 전화를 돌립니다. 마크 버움은 고객의 뒤통수를 치며 돈을 버는 자본주의에 환멸을 느끼는 사람입니다.
제러드는 이 마크 버움에 와서 모기지는 망할 거라고 설명합니다. 그저 수천 개의 AAA등급 모기지론을 하나로 묶은 거라는 설명을 합니다.
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원래 모기지 채권 (MBS) = 정부 보증, 안전
미국 정부의 보증을 받은 신용이 좋은 모기지 대출을 한 곳에 모은 좋은 상품이었는데 지금의 은행은 돈에 눈이 멀어서
신용도가 매우 낮은 대출상품을 AAA 신용도라고 사기를 치고 모기지 채권 상품을 만들었다 1%던 채무불이행률이 벌써 4%로 증가했다고 설명을 합니다. 그리고 곧 8%를 찍을 거라는 거였습니다.
그러니 곧 망할 거다 즉 스와프 보험을 사라고 합니다.
마크 버움의 직원들은 마이애미로 가서 진실을 확인해 보기로 합니다. 대출 상환이 90일 이상 연체된 대출자를 조사하기 시작합니다. 그리고 집주인이 개 (dog)의 이름으로 대출을 받았다는 것을 알게 됩니다. 아무런 검증 없이 아무에게나 대출을 해주고 있었습니다.
모두 집을 팔려고 내놓았지만 집은 팔리지 않고 있습니다. 마크는 심각성을 느끼고 모기지 중개인을 만나 자세한 이야기를 듣게 됩니다. 무소득 무직장 대출이라고 합니다.
그럼 구매자들은 대출 조건을 알까요? 이민자들이나 스트립트걸을 노린다고 합니다. 묻지도 따지지도 않는 사람들이기 때문이고 90% 이상이 변동금리라고 합니다. 금리가 오르면 빚더미에 앉게 되는 겁니다.
마크는 시장에 어마어마한 거품이 있다는 것을 알게 됩니다. 주택시장은 망한다 그러니 신용부도스와프를 매수하겠다고 합니다.
투자자의 돈으로 스와프를 사들인 마이클은 매달 어마어마한 돈을 프리미엄으로 지불하고 있습니다.
모기지 대출 채무 불이행률은 폭등을 합니다. 사람들은 대출을 갚지 못합니다. 하지만 모기지 대출로 이루어진 모기지 채권 가격은 오르기만 합니다.
사람들이 대출을 갚지 못하고 있으니 모기지 대출 가치는 하락을 했는데 모기지 대출 상품의 가격도 떨어져야 하는데 채권의 가격은 올라갑니다.
마크와 마이클은 채권의 가격이 떨어져야 돈을 버는 CDS (신용부도 스와프) 보험에 들었습니다. 본인들의 판단이 맞는데 오히려 돈을 잃고 있는 상황입니다. 은행들이 사기를 치고 있는 상황인 거죠.
신용평가기관인 S&P는 가치가 하락한 채권들에 AAA등급을 주었습니다. 채권을 구성하는 대출이 부실해졌는데도 말입니다. 이유는 그렇지 않으면 우리의 경쟁 신용평가기관인 무디스로 가버린다고 말합니다. 일거리를 놓칠 수 없다인 겁니다. 시장 경제 원리라는 거죠.
등급은 그저 자신들의 의견일 뿐이라고 말합니다. 당신들은 의존해서는 안된다는 답변입니다.
2007년 4월 모기지가 붕괴됩니다. 모기지 업계 1위가 파산신층을 합니다. 3200명의 직원을 해고했습니다.
그런데 은행은 여전히 채권값을 낮추지 않습니다.
은행들은 자신들의 손해를 최소화하기 위해 남아있는 쓰레기 같은 상품을 최대한 높은 값에 다 판 뒤에 본인들도 스와프를 사서 이윤을 챙기려는 속셈이었습니다. 본인들이 재고처리를 하고 스와프를 사고 난 뒤에 채권값을 내려야 했던 겁니다.
그 피해는 순진한 고객들의 몫입니다. 시간이 지나고 마이클의 예상대로 모기지채권값은 쓰레기가 되었습니다.
모기지채권이 무너지고 이제 많은 회사들이 무너지기 시작합니다.
이때 마이클의 회사가치는 489% 상승한 상태였습니다.
이 사건 이후 은행들은 국민의 혈세를 받아 보너스를 챙기고 로비를 통해 개혁을 중단시킵니다. 이민자나 빈곤층을 탓했습니다.
이 사건이 수습되기까지 미국 안에서 연금기금, 부동산 가치, 퇴직금, 예금, 채권등 5조 달러이상이 증발하고 8백만 명이 일자리를 잃었습니다. 집을 잃은 사람은 6백만 명에 이르렀습니다.
2008 금융위기 미국에서 실제로 일어난 경제위기를 배경으로 만든 영화 빅쇼트였습니다.