전세보증보험에 가입하고도 전세금을 떼이는 경우가 있습니다. 얼마나 놀라고 당황을 할까요. 미리 알아보고 주의를 해야 합니다. 간략하게 전세보증보험에 가입했지만 전세금을 떼이는 경우 5가지의 경우입니다.
첫째 대항력과 우선변제권을 상실한 경우
가장 많이 볼 수 있는 지급거절 사유입니다.
임차인들이 전세 계약기간 동안 다른 주소지로 무단 전출하여 지급거절되는 상황으로
임차권등기명령이 기재되기 전에 다른 장소로 전입신고를 하면 우선변제권과 대항력은 날아갑니다.
HUG에서 전세금을 대신 내주는 조건이 임차권등기명령 완료 시까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.
임차인은 임대인과 전세계약을 합니다.
임차인은 주택도시보증공사에 보증신청 및 보증금반환채권을 양도합니다.
임차인은 임대인에게 채권양도통지 또는 승낙통지를 합니다.
주택도시보증공사는 임차인에게 전세보증금반환보증을 발급합니다.
보증사고 시 주택도시보증공사는 임차인에게 전세보증금을 지급합니다.
주택도시보증공사는 임대인에게 구상 및 회수를 합니다.
임차인이 전세사기를 당했을 경우
HUG(주택도시보증공사)는 보증사고가 발생한 겁니다.
임대인이 임차인에게 주어야할 전세금을 주택도시보증공사가 지급해야 합니다.
이때 임차인은 임대인에게 전세금반환청구권은 살아 있습니다.
주택도시보증공사는 임차인이 임대인에게 가지는 전세금반환채권을 양도받아서 임차인대신 임대인에게
채권을 양도받았으니까 전세금을 달라고 합니다.
허그가 임차인에게 전세보증금반환채권을 양도받을 때 대항력이나 우선변제권의 효력도 함께 따라가야 합니다.
임차인에게 받은 채권이 대항력과 우선변제권이 없으면
허그는 임차인에게 돈만 갚아주고 집주인에게는 대항력과 우선변제권이 없으니 경매를 해도 돈을 받아올 수 없습니다.
허그는 임차권등기명령 완료 시까지 대항력과 우선변제권을 유지하는 것을 조건으로 합니다.
허그의
전세보증금 반환보증약관의
중요내용 설명서 (2020.12.4 개정)에는
반드시 알아야 할 유의사항에는
첫째 대항력 및 우선변제권 유지가 있습니다.
유지기간은 주택임차권등기 완료시까지 대항력과 우선변제권을 유지하여하 합니다.
라고 기재하고 있습니다.
집주인이 전세만기시점에 집을 팔아버리는 경우가 있습니다. 이때
대항력의 효력 발생 시기의 문제가 생깁니다.
대항력의 효력 발생 시기는 전입신고한 다음날 0시 입니다.
임대차보호법에는 새로운 집주인이 그 권리와 의무를 승계한다고 되어 있습니다. 새로운 집주인에게 임차권을 주장하려면 대항력을 갖추어야 합니다.
만약 5월20일 임차인이 전입신고를 하고
집주인이 2월20일 집을 매매하면
임차인의 대항력은 5월 21일 0시에 생깁니다.
새로운 집주인은 5월20일 소유권을 갖게 됩니다. 임차인은 새로운 집주인에 대항할 대항력을 가질 수 없게 됩니다.
이럴 경우 임차인은 기존 임대인에게 대항력이 없고 새로운 임대인에게도 대항할 대항력이 없습니다.
이 경우 허그에서는 전세금지급보증을 거절합니다.
이럴 경우에는 기존 집주인과 전세계약을 할 때 특약을 넣어야 합니다.
잔금일 다음날까지 일체의 근저당, 제한물권 등을 설정하지 않는다는 특약사항을 반드시 넣어야 합니다.
공인중개사의 임대차계약서 양식에 특약사항으로 들어가 있습니다.
둘째는 보증 효력이 발생하지 않는 경우
전셋집에 이사 온 후 전입신고 및 확정일자를 받지 않아서 선순위 근저당권이 설정된 경우입니다.
이사온 당일에 전입신고와 확정일자를 받아도 대항력은 그다음 날 0시부터 효력이 생깁니다.
그런데 날짜를 미루어서 전입신고와 확정일자를 받고 그 사이에 집주인이 근저당등을 설정하게 되면
임차권은 우선변제권 순위에서 후순위가 됩니다.
허그는 지급보증을 해주지 않으려고 합니다.
대출 실행일에 주택을 인도받고 전입신고를 하고 확정일자를 받지 않은 경우
허그의 전세안심대출을 받고 전세보증보험까지 체결해 주는 전세금안심대출보증에 가입한 경우에 생깁니다.
전세금안심대출보증은 전세금을 빌린 금융기관에도 보증을 해주고 집주인에게 전세금을 못 받아도 보증을 해주는 상품입니다.
약관 13조에는 보증채무의 성립 및 책임
에서는
보증채권자는 보증부대출 실행일 전세계약 개시일이 비영업일인 관계로 직전 영업일에 보증부대출이 실행된 경우에는 다음 영업일을 말함 에 전세목적물의 점유와 전입신고 및 확정일자를 갖추어야 하고... 요건을 갖추지 못하여 전세보증금에 권리침해가 발생한 경우에는 보증채무의 효력이 발생하지 않은 것으로 합니다....
라고 되어 있습니다.
반드시 알아야 할 유의사항에도
보증채무의 성립 및 책임에
대출실행일에
1. 전세목적물의 점유
2.전입신고
3. 확정일자
요건을 갖추지 못하여 전세보증금에 권리침해가 발생한 경우에는 보증채무의 효력이 발생하지 않습니다.
라고 되어 있습니다.
전세금을 돌려받지 못한다면 집주인과 별도로 민사소송을 진행해야 합니다.
반드시
.대출실행일에
.점유
.전입신고
.확정일자를
받아야 합니다.
그러지 않으면 보증금 지급 거절을 받을 수도 있습니다.
셋째는 사기 또는 허위로 작성한 전세 계약
보증한도를 맞추기 위해서 다운계약서를 쓰거나 보증 사기를 칠 목적으로 업계약서를 작성한 경우 등입니다.
넷째는 금융기관에서 전세보증금반환채권을 담보로 대출을 한 경우
전세보증금반환채권을 다른 사람에게 양도하거나 금융기관에 담보로 제공하는 경우입니다.
다섯째는 보증사고가 성립하지 않는 경우
묵시적 갱신이 이루어진 경우입니다.
제7조 보증채무 이행청구
전세계약이 해지 또는 종료된 후 1월 내에 전세보증금을 반환 받지 못한 경우입니다.
전세계약 만료 1개월 후 정당한 사유 없이 전세금을 지급받지 못해야 전세보증보험을 반환 받을 수가 있습니다.
그런데 묵시적 갱신이 되면 계약이 종료되지 않습니다. 허그에서는 전세금을 못 줍니다.
묵시적 갱신이 되면 보증사고가 발생하지 않은 것입니다.
