SGI전세금반환보증 이런 행동하면 전세금 날립니다. 아파트나 빌라를 갭투자하신 분들이 많은 요즈음입니다.
이분들은 힘드실 수도 있는 상황입니다. 금리가 올라가고 가격이 떨어졌습니다. 역전세도 나오고 있습니다.
세입자는 SGI전세금반환보증에 가입을 해야 합니다.
SGI전세금반환보증
세입자는 우선 SGI전세금반환보증 등을 가입해서 보증금을 지켜야 합니다.
임차인이 개인이면 전제금반환보증보험(개인임차인용)을 법인이면 전세금반환보증보험(법인임차인용)을 이용합니다.
아파트 이외 주택은 임차보증금 10억 원 까지 보장됩니다.
전세금반환보증보험 보험가입시 필요한 서류는
이런 행동하면 전세금 날립니다
연합뉴스에서도 "서울 아파트 18% 역전세난 우려"... 갱신청구권 사용도 급갑...이라는 뉴스가 나오고 있습니다.
이제 우리 세입자분들은 조금은 괜찮은 시기일 수도 있습니다. 전세금이 내려갔고 전세금이 내려간 부분에 대해서는 이자를 대신 지급하겠다는 임대인도 있습니다.
역전세난에 세입자 '귀한 몸'... "고금리로 월세 선호해 전셋값 하락"라는 뉴스도 보입니다.
그런데 전세로 살고 있는 분들 중에는 조금 불안해 할 수도 있는 경우가 있습니다. 집주인이 영끌해서 갭투자로 집을 산 경우입니다. 세입자가 만기가 도래해서 전세금을 돌려달라고 합니다. 이때 임대인은 가지고 있는 돈이 없으니 다음 세입자가 들어오면 주겠다고 하는 경우입니다.
임대인을 이해는 하지만 불안합니다.
집주인에게 이런 이야기를 들었을 때 어떻게 해야 하는지가 중요합니다. 이 때 절대로 하면 안 되는 행동이 있습니다.
세입자는 전세금을 주고 아파트 계약을 합니다. 그리고 2년이 다 되어갑니다. 아파트 가격은 떨어졌습니다. 같은 가격으로 더 좋은 신축에 전세로 갈 수 있는 상황이 된 겁니다. 또는 직장이나 교육문제로 다른 곳으로 이사를 해야 하는 경우도 있습니다.
이제 세입자는 계약이 만료되기 2개월 전에 집주인에게 연장계약을 하지 않겠다는 통지를 합니다.
세입자가 계약 연장을 하지 않겠다고 하면 집주인은 그 거절을 다시 거절할 수는 없습니다.
세입자는 언제까지 전세금을 돌려 달라고 합니다. 세입자는 이사할 집을 알아보고 전세 계약을 합니다.
이사일에 짐을 빼면서 집주인에게 전세금을 돌려받아서 새로 이사할 집에 잔금을 치르려고 준비를 합니다.
이제 계약만료일이 되었습니다. 집주인에게 전화를 해서 전세금을 돌려달라고 전화를 합니다. 그런데 집주인이 들어올 사람을 못구했다고 합니다. 하늘이 무너지는 상황입니다. 집주인은 돈이 없다며 전세금 일부만 주겠다고 합니다. 일주일 뒤에 꼭 줄 테니 이사를 하라고 합니다.
필요하다면 차용증이라도 써주겠다고 합니다. 이삿날 집주인과 이런 통화를 한다면 정말 하늘이 노랗게 보일 겁니다.
당장 어디에서 나머지 전세금을 마련할 수 있을까요? 집주인을 믿을 수 있을까요?
다른 방법이 없으니 새로 들어갈 집주인에게 편의를 봐달라고 연락을 합니다. 그러자 새 집주인은 이 보증금을 받아서
기존 세입자에게 주어야 합니다. 세입자는 이제 계약금을 떼일 수도 있습니다.
세입자는 여러곳에서 힘들게 돈을 만들어서 집주인에게 전세금을 주고 이사를 합니다.
이제 일주일이 지나갔습니다. 세입자는 전 집주인에게 이제 나머지 전세금을 돌려달라고 하려고 전화를 합니다.
그런데 집주인이 전화를 받지 않습니다. 불안해진 세입자는 해당 집을 등기부등본을 열람하고 깜짝 놀랍니다.
해당 집에는 근저당이 설정되어 있고 가압류도 들어오고 난리가 아닙니다. 이제 세입자는 어떻게 해야 하나요?
이제 이 집은 경매에 들어가게 됩니다. 그리고 낙찰이 됩니다.
그런데 세입자는 나머지 전세금을 돌려받을 수 있을까요?
1순위는 경매비용
2순위 필요비 유익비
3순위는 당해세
4순위는 선순위 물권들 근저당등입니다.
5순위는 세입자입니다.
임차인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
제삼자에 대해서는 임차권을 주장할 수 없습니다.
임대인과 계약을 체결했기 때문입니다.
이렇게 채권적 효력을 가진 임차인에게 주택임대차보호법은 2가지 요건만 갖추면 제삼자에게도 대항할 수 있는 물권적 효력을 부여했습니다.
그것을 대항력이라고 합니다.
대항력
(주택임대차보호법 제3조 제1항에는
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.)
1. 주택의 인도
2.주민등록
을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력의 효력이 생긴다고 했습니다.
임대인뿐만 아니라 제삼자에게 대항하기 위해서는 이사를 가고, 주택 인도를 받고 전입신고를 마쳐야 대항력을 갖게 됩니다.
여기서 주택의 인도란 열쇠를 넘겨받는 것으로 충분합니다. 임차인이 대항요건을 갖춰서 효력이 발생하더라도 선순위 근저당 등이 없어야 효력이 생깁니다.
임대차계약을 하기 전에 등기부등본을 확인해 보고 선순위 근저당 등이 설정되어 있다면 말소하는 조건이나 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
대항력은 다음날 0시부터 그 효력이 생깁니다. 전입신고를 하지 않으면 어떻게 될까요? 전입신고를 하지 않으면 보증금을 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수 없습니다.
이사를 하고 전입신고를 하고 계약서를 들고 주민센터에 가셔서 확정일자를 받아야 우선변제를 받을 수 있습니다.
우선변제권
3가지 요건만 갖추면 주택임대차보호법은 임차인이 전세금을 우선변제받을 수 있도록 하고 있습니다.
1. 대항요건
2. 확정일자
를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
<주택임대차보호법> 제3조의 2 (보증금의 회수) 개정 2013.8.13
대항요건 (주택의 인도와 전입신고)
확정일자
대항요건은 배당요구 종기일까지 효력이 있어야 합니다. 경매 절차가 끝나기 전에 주소를 빼고 이사를 한다면 대항력을 잃게 됩니다.
대항력을 잃게 되면 우선변제권도 잃게 됩니다.
세입자가 새 집으로 이사를 하고 주소도 이전을 했다면 대항력을 잃게 됩니다. 그리고 우선변제권도 잃게 되는 상황입니다.
그러니 절대 대항력을 잃으시면 안 됩니다.
전입과 점유 둘을 끝까지 갖고 가야 합니다. 둘 중에 하나라도 날아가고 경매가 개시된다면 생각만 해도 아찔한 상황이 됩니다.
대처 방법
1. 이사를 가면 안됩니다.
점유를 유지해야 합니다. 꼭 이사를 해야 한다면 살림살이 중 무엇이라도 남겨 두고 가야 합니다. 남겨둔 짐은 사진을 찍어 보관합니다.
2. 새로 이사 간 집으로 전입신고를 하면 안됩니다.
꼭 해야 한다면 세대원 중 일부만 하고 나머지 세대원은 남겨두거나
임차권등기명령을 하고 이사를 갑니다. 임차권등기명령을 하고 이사를 하고 다른 집에 전입신고를 하더라도 대항력과 우선변제권의 효력은 유지가 됩니다.
주택임대차보호법
제3조의 3 (임차권등기명령)
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항 제2항 또는 제3항에 따라 대항력과 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.
다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며,... 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
주택임차권 등기가 되면
등기부등본에는
주택임차권
임차권등기명령
임차보증금
범위
임대차계약일자
주민등록일자
점유개시일자
확정일자
임차권자
도면
등이 기재됩니다.
중요한 점은
임차권등기명령을 신청하고 등기가 되는 데 길게는 한 달 정도 소요가 되는데 임차권등기명령이 등기부에 기재되고 안 다음에 이사를 하고, 전입신고를 해야 합니다.
등기부등본에 임차권등기가 된 다음에 그 등기부를 확인하고 그다음에 이사를 하고 전입신고를 해야 합니다.
